CLAVES EN LA EVALUACIÓN DE PROYECTOS
La selección del suelo es la decisión técnica y financiera de mayor impacto en la rentabilidad de un desarrollo comercial. Una ubicación con alto flujo de personas no garantiza por sí sola el éxito de un strip center, centro logístico o edificio de oficinas; el verdadero valor de un terreno radica en la convergencia entre normativa normativa urbana, viabilidad técnica y factibilidad financiera.
Para los desarrolladores inmobiliarios, llevar a cabo un proceso riguroso de evaluación previo a la adquisición minimiza riesgos operativos y optimiza los retornos de inversión (IRR / Cap Rate).
1. Análisis normativo y de uso de suelo (CIP)
El primer filtro indispensable es la revisión del Informe de Informes Previos (CIP) del Municipio correspondiente, el cual determina el potencial real de constructibilidad del paño:
- Uso de suelo permitido: Verificar que la actividad comercial específica deseada esté permitida de forma directa o complementaria.
- Coeficiente de constructibilidad y ocupación de suelo: Determina los metros cuadrados totales vendibles o arrendables que se pueden edificar en la superficie del terreno.
- Límites de altura, adosamientos y distanciamientos: Parámetros que configuran la cabida volumétrica del proyecto.
- Exigencias de estacionamientos y accesos: Un punto crítico en proyectos comerciales; una exigencia elevada de estacionamientos puede obligar a construir subterráneos, incrementando significativamente el costo por metro cuadrado.
2. Evaluación de accesibilidad, conectividad y flujo (EISTU / IMIV)
Un proyecto comercial requiere accesibilidad fluida para sus clientes y proveedores. La evaluación del entorno debe considerar:
- Conectividad a ejes viales principales: Facilidad de ingreso y salida (Right-in / Right-out), giros permitidos y presencia de semáforos o retornos próximos.
- Estudios de Impacto sobre el Sistema de Movilidad Urbana (IMIV): Evaluar si el proyecto requerirá mitigaciones viales complejas que puedan retrasar los plazos de recepción municipal o incrementar la inversión inicial.
- Peatonalización y transporte público: Disponibilidad de paraderos de buses, estaciones de metro o vías peatonales de alto tráfico en desarrolladores de retail o servicios.
3. Factibilidad técnica de servicios básicos
Un terreno urbanizado o con factibilidad de urbanización reduce plazos de permisos y costos imprevistos:
- Capacidad de redes eléctricas y telecomunicaciones: Proyectos de alto consumo (como supermercados o centros de datos) requieren factibilidad de empalmes de media o alta tensión.
- Agua potable y alcantarillado: Confirmar si el terreno se ubica dentro del territorio operacional de la empresa sanitaria o si requerirá obras de extensión de redes y plantas de tratamiento.
- Mecánica de suelos y topografía: Un estudio preliminar del terreno evita sorpresas asociadas a napas freáticas altas, suelos de baja capacidad portante o movimientos de tierra costosos.
4. Evaluación financiera y modelo de cabida
El valor del suelo no se mide por el precio por metro cuadrado de terreno (/m2), sino por su costo por metro cuadrado edificable o arrendable (/m2 útil).
- Estudio de Cabida Arquitectónica: Permite proyectar la Eficiencia del Edificio (relación entre m² construidos totales y m² útiles arrendables/vendibles).
- Evaluación de Flujo de Caja (CAPEX y OPEX): Incorporar los costos de adquisición, habilitación, mitigaciones viales y tasas de descuento acordes al riesgo del proyecto.
- Análisis de Absorción y Vacancia del Sector: Estudiar la oferta competitiva en el área de influencia (catchment area) para determinar valores reales de arriendo (/UF/m2) y velocidades de colocación.
Criterios clave en la decisión de compra de suelo
| Variable de Evaluación | Indicador Crítico | Impacto en el Proyecto |
|---|---|---|
| Normativa Urbana | Uso de Suelo y Constructibilidad | Define los m2 totales rentables de la iniciativa. |
| Viabilidad Vial (IMIV) | Accesibilidad y Mitigaciones | Afecta los plazos de aprobación y el CAPEX inicial. |
| Infraestructura | Factibilidad Sanitaria y Eléctrica | Determina la continuidad operativa y costos de conexión. |
| Evaluación Financiera | Precio /m2 Edificable Útil | Establece la tasa interna de retorno (TIR) del desarrollador. |
Gestión y originación de suelo para desarrolladores
En BIGS Propiedades comprendemos que la búsqueda de suelo para proyectos comerciales requiere una visión técnica que va más allá de la simple intermediación inmobiliaria.
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