La expansión de formatos de descuento está generando una nueva demanda inmobiliaria: locales más eficientes, ubicaciones de barrio y superficies que permiten a los operadores acercarse directamente al consumidor.
El mercado supermercadista chileno está experimentando una transformación que comienza a tener efectos visibles más allá de las góndolas. La expansión de los formatos de hard discount, descuento y proximidad está modificando las estrategias de crecimiento de los operadores y, paralelamente, está generando nuevos requerimientos para el mercado inmobiliario comercial.
La búsqueda de eficiencia, precios competitivos y cercanía con el consumidor está llevando a las cadenas a explorar ubicaciones que no necesariamente responden al modelo tradicional de grandes supermercados.
En este contexto, el inmueble comercial comienza a adquirir un nuevo valor: la capacidad de una propiedad para adaptarse a formatos de menor escala, ubicados estratégicamente dentro de los barrios.
Los principales actores que están moviendo el mercado
El escenario actual reúne a operadores con estrategias y escalas diferentes.
Mass, perteneciente al grupo peruano Intercorp, es uno de los actores que ha acelerado con mayor fuerza su presencia en Chile luego de la adquisición de Erbi. La compañía ya cuenta con una red relevante de ubicaciones y continúa desarrollando el modelo de descuento que ha aplicado en otros mercados de la región.
Don Salva, la nueva marca de Cencosud, representa la entrada de uno de los principales grupos supermercadistas del país al formato de descuento. Su propuesta comenzó con locales de aproximadamente 180 m² y contempla una expansión significativa.
En el caso de SMU, el escenario es particularmente interesante porque participa a través de Super 10 y Alvi, mientras que recientemente avanzó en la adquisición de Ahorra Food Depot, operación que considera los seis locales que actualmente posee esta cadena en la Región Metropolitana y que fue presentada ante la Fiscalía Nacional Económica.
SuperBodega aCuenta, de Walmart Chile, mantiene una presencia consolidada en el segmento de precios bajos y constituye uno de los formatos de mayor escala dentro de este universo.
A estos actores se suma Rincón Mayorista, empresa chilena que está desarrollando un modelo de supermercado de descuento con una propuesta híbrida entre el consumidor final y el cliente que compra por volumen. La compañía anunció un ambicioso plan de expansión, incluyendo nuevas ubicaciones en Santiago.
También existe interés de nuevos participantes. Mere, cadena rusa especializada en descuento, ha estado evaluando ubicaciones para ingresar al mercado chileno, aunque su eventual llegada todavía corresponde a un proceso en desarrollo.
Este conjunto de operadores configura un mercado más diverso, donde conviven hard discount, formatos mayoristas, supermercados de descuento y propuestas híbridas.
Una diferencia importante: no todos buscan el mismo inmueble
Aunque estos formatos pueden competir por consumidores sensibles al precio, sus necesidades inmobiliarias no son necesariamente iguales.
Un operador de hard discount puede privilegiar un local de barrio de superficie acotada, mientras que un formato mayorista requiere plantas más grandes y una operación orientada al volumen.
Por eso, desde la perspectiva inmobiliaria, resulta relevante diferenciar entre los distintos modelos y no considerar bajo una misma categoría a todos los operadores que compiten en torno al atributo del precio.
Esta diversidad está ampliando el universo de propiedades que pueden ser consideradas por el retail.
El nuevo valor de los locales comerciales
El crecimiento de estos formatos está generando interés por propiedades de aproximadamente 250 a 800 m², dependiendo del operador y de las características específicas del inmueble.
Pero el metraje por sí solo no determina la viabilidad de una ubicación.
Para un operador pueden resultar igualmente relevantes la visibilidad, los accesos, la densidad residencial, el flujo vehicular y peatonal, la posibilidad de carga y descarga, los estacionamientos y la normativa aplicable.
Una propiedad correctamente ubicada puede ser competitiva aun cuando tenga una superficie considerablemente menor que la requerida por un supermercado tradicional.
La oportunidad detrás de los activos subutilizados
Este cambio también abre una posibilidad para propietarios de inmuebles que actualmente presentan vacancia, superficies subutilizadas o formatos que requieren una reconversión.
Antiguos locales comerciales, establecimientos de supermercados, plantas comerciales independientes, esquinas y determinados activos ubicados en sectores residenciales pueden ser evaluados nuevamente a partir de esta demanda.
No significa que todos estos inmuebles sean adecuados para el hard discount. La clave está en determinar qué operador podría utilizar eficientemente cada propiedad y bajo qué condiciones.
Una nueva lectura para el mercado inmobiliario
La expansión de estos formatos introduce una nueva variable en la evaluación de activos comerciales.
El mercado ya no se mueve únicamente en torno a grandes superficies y centros comerciales. Existe una búsqueda creciente de ubicaciones urbanas eficientes, accesibles y próximas al consumidor, capaces de sostener formatos comerciales más compactos.
Para propietarios e inversionistas, esto puede significar nuevas alternativas de comercialización y una ampliación del universo de potenciales arrendatarios.
Para el mercado de corretaje e intermediación, en tanto, aumenta la importancia de conocer los requerimientos específicos de cada operador y de identificar anticipadamente qué activos pueden responder a ellos.
El retail cambia y el inmueble también
El hard discount es solo una parte de una transformación más amplia del comercio: nuevos hábitos de consumo, mayor sensibilidad al precio y búsqueda de eficiencia están impulsando formatos diferentes y nuevas estrategias de expansión.
El resultado es un mercado donde la ubicación adquiere un peso creciente frente al tamaño, y donde determinadas propiedades comerciales pueden encontrar nuevas oportunidades de uso y posicionamiento.
En BIGS Propiedades seguimos esta evolución desde la perspectiva inmobiliaria, identificando oportunidades para propietarios, operadores e inversionistas y analizando cómo los cambios en las estrategias del retail impactan la demanda por activos comerciales.
Porque cuando cambia el formato del retail, también cambia el tipo de inmueble que el mercado necesita.
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