Nuevas modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC)
El 2 de octubre de 2026 entraron en vigencia modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, mediante el Decreto Supremo N.º 68 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Entre los principales cambios destacan:
• Nueva forma de calcular la densidad habitacional: el factor general para convertir habitantes en viviendas disminuye de 4 a 2,8 habitantes por vivienda, lo que puede permitir un mayor número de unidades habitacionales manteniendo la densidad establecida por el instrumento de planificación territorial.
• Mayor potencial en ubicaciones estratégicas: en determinados terrenos próximos a estaciones de Metro, tren o teleférico, y en sectores asociados a vías expresas y troncales, puede aplicarse un factor de 1,4 habitantes por vivienda, sujeto al cumplimiento de las condiciones establecidas en la normativa.
• Reducción de estacionamientos: determinados proyectos de vivienda y equipamiento clase servicio podrán reducir hasta en 50% la dotación de estacionamientos exigida, cuando cumplan las condiciones establecidas por la OGUC.
• Conjuntos Armónicos: se modifican condiciones y beneficios relacionados con constructibilidad y altura, abriendo nuevas alternativas para determinados proyectos.
• Modificación de proyectos aprobados: ciertos proyectos que cuentan con permiso de edificación vigente y aún no han obtenido recepción definitiva podrán acogerse a las nuevas disposiciones mediante modificaciones que cumplan los requisitos establecidos, incluyendo un eventual aumento de hasta un 20% de la superficie edificada autorizada, según corresponda.
¿Qué significa para el mercado inmobiliario?
Estos cambios pueden generar un impacto relevante en la evaluación de terrenos y proyectos inmobiliarios.
Un terreno analizado bajo la normativa anterior podría presentar hoy un potencial de desarrollo diferente. Por ello, antes de definir su valor de mercado, venderlo o estructurar un nuevo proyecto, resulta especialmente relevante actualizar la cabida y revisar su normativa urbanística vigente.
La evaluación debe considerar, entre otros aspectos:
✔ Densidad aplicable
✔ Número potencial de viviendas
✔ Constructibilidad
✔ Altura y condiciones urbanísticas
✔ Dotación de estacionamientos
✔ Ubicación respecto de estaciones y vías estructurantes
✔ Beneficios de Conjunto Armónico, cuando corresponda
✔ Permisos de edificación vigentes y posibilidad de modificación
Para propietarios, inversionistas y desarrolladores, recomendamos: terrenos que fueron evaluados anteriormente pueden requerir una nueva revisión de su potencial inmobiliario.
En BIGS Propiedades analizamos el potencial comercial y urbanístico de los activos para identificar oportunidades de desarrollo, inversión y valorización.
La normativa cambió. La pregunta es: ¿cambió también el potencial de su terreno?
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