{"id":2422,"date":"2026-08-11T00:00:42","date_gmt":"2026-08-11T03:00:42","guid":{"rendered":"https:\/\/main.houzez.co\/?p=2422"},"modified":"2026-09-24T02:37:46","modified_gmt":"2026-09-24T05:37:46","slug":"a-guide-to-waterfront-living","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.bigspropiedades.cl\/v3\/2026\/08\/11\/a-guide-to-waterfront-living\/","title":{"rendered":"C\u00f3mo elegir el terreno adecuado para un desarrollo comercial exitoso"},"content":{"rendered":"\n

CLAVES EN LA EVALUACI\u00d3N DE PROYECTOS<\/strong>

La selecci\u00f3n del suelo es la decisi\u00f3n t\u00e9cnica y financiera de mayor impacto en la rentabilidad de un desarrollo comercial. Una ubicaci\u00f3n con alto flujo de personas no garantiza por s\u00ed sola el \u00e9xito de un strip center, centro log\u00edstico o edificio de oficinas; el verdadero valor de un terreno radica en la convergencia entre normativa normativa urbana, viabilidad t\u00e9cnica y factibilidad financiera<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Para los desarrolladores inmobiliarios, llevar a cabo un proceso riguroso de evaluaci\u00f3n previo a la adquisici\u00f3n minimiza riesgos operativos y optimiza los retornos de inversi\u00f3n (IRR<\/em> \/ Cap Rate<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

1. An\u00e1lisis normativo y de uso de suelo (CIP)<\/h3>\n\n\n\n

El primer filtro indispensable es la revisi\u00f3n del Informe de Informes Previos (CIP)<\/strong> del Municipio correspondiente, el cual determina el potencial real de constructibilidad del pa\u00f1o:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Uso de suelo permitido:<\/strong> Verificar que la actividad comercial espec\u00edfica deseada est\u00e9 permitida de forma directa o complementaria.<\/li>\n\n\n\n
  • Coeficiente de constructibilidad y ocupaci\u00f3n de suelo:<\/strong> Determina los metros cuadrados totales vendibles o arrendables que se pueden edificar en la superficie del terreno.<\/li>\n\n\n\n
  • L\u00edmites de altura, adosamientos y distanciamientos:<\/strong> Par\u00e1metros que configuran la cabida volum\u00e9trica del proyecto.<\/li>\n\n\n\n
  • Exigencias de estacionamientos y accesos:<\/strong> Un punto cr\u00edtico en proyectos comerciales; una exigencia elevada de estacionamientos puede obligar a construir subterr\u00e1neos, incrementando significativamente el costo por metro cuadrado.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    2. Evaluaci\u00f3n de accesibilidad, conectividad y flujo (EISTU \/ IMIV)<\/h3>\n\n\n\n

    Un proyecto comercial requiere accesibilidad fluida para sus clientes y proveedores. La evaluaci\u00f3n del entorno debe considerar:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    • Conectividad a ejes viales principales:<\/strong> Facilidad de ingreso y salida (Right-in \/ Right-out<\/em>), giros permitidos y presencia de sem\u00e1foros o retornos pr\u00f3ximos.<\/li>\n\n\n\n
    • Estudios de Impacto sobre el Sistema de Movilidad Urbana (IMIV):<\/strong> Evaluar si el proyecto requerir\u00e1 mitigaciones viales complejas que puedan retrasar los plazos de recepci\u00f3n municipal o incrementar la inversi\u00f3n inicial.<\/li>\n\n\n\n
    • Peatonalizaci\u00f3n y transporte p\u00fablico:<\/strong> Disponibilidad de paraderos de buses, estaciones de metro o v\u00edas peatonales de alto tr\u00e1fico en desarrolladores de retail o servicios.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

      3. Factibilidad t\u00e9cnica de servicios b\u00e1sicos<\/h3>\n\n\n\n

      Un terreno urbanizado o con factibilidad de urbanizaci\u00f3n reduce plazos de permisos y costos imprevistos:<\/p>\n\n\n\n

        \n
      • Capacidad de redes el\u00e9ctricas y telecomunicaciones:<\/strong> Proyectos de alto consumo (como supermercados o centros de datos) requieren factibilidad de empalmes de media o alta tensi\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n
      • Agua potable y alcantarillado:<\/strong> Confirmar si el terreno se ubica dentro del territorio operacional de la empresa sanitaria o si requerir\u00e1 obras de extensi\u00f3n de redes y plantas de tratamiento.<\/li>\n\n\n\n
      • Mec\u00e1nica de suelos y topograf\u00eda:<\/strong> Un estudio preliminar del terreno evita sorpresas asociadas a napas fre\u00e1ticas altas, suelos de baja capacidad portante o movimientos de tierra costosos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

        4. Evaluaci\u00f3n financiera y modelo de cabida<\/h3>\n\n\n\n

        El valor del suelo no se mide por el precio por metro cuadrado de terreno (\/m2), sino por su costo por metro cuadrado edificable o arrendable (\/m2 \u00fatil)<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

          \n
        • Estudio de Cabida Arquitect\u00f3nica:<\/strong> Permite proyectar la Eficiencia del Edificio (relaci\u00f3n entre m\u00b2 construidos totales y m\u00b2 \u00fatiles arrendables\/vendibles).<\/li>\n\n\n\n
        • Evaluaci\u00f3n de Flujo de Caja (CAPEX y OPEX):<\/strong> Incorporar los costos de adquisici\u00f3n, habilitaci\u00f3n, mitigaciones viales y tasas de descuento acordes al riesgo del proyecto.<\/li>\n\n\n\n
        • An\u00e1lisis de Absorci\u00f3n y Vacancia del Sector:<\/strong> Estudiar la oferta competitiva en el \u00e1rea de influencia (catchment area) para determinar valores reales de arriendo (\/UF\/m2) y velocidades de colocaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

          Criterios clave en la decisi\u00f3n de compra de suelo<\/h3>\n\n\n\n
          Variable de Evaluaci\u00f3n<\/th>Indicador Cr\u00edtico<\/th>Impacto en el Proyecto<\/th><\/tr><\/thead>
          Normativa Urbana<\/strong><\/td>Uso de Suelo y Constructibilidad<\/td>Define los m2 totales rentables de la iniciativa.<\/td><\/tr>
          Viabilidad Vial (IMIV)<\/strong><\/td>Accesibilidad y Mitigaciones<\/td>Afecta los plazos de aprobaci\u00f3n y el CAPEX inicial.<\/td><\/tr>
          Infraestructura<\/strong><\/td>Factibilidad Sanitaria y El\u00e9ctrica<\/td>Determina la continuidad operativa y costos de conexi\u00f3n.<\/td><\/tr>
          Evaluaci\u00f3n Financiera<\/strong><\/td>Precio \/m2 Edificable \u00datil<\/td>Establece la tasa interna de retorno (TIR) del desarrollador.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

          Gesti\u00f3n y originaci\u00f3n de suelo para desarrolladores<\/h3>\n\n\n\n

          En BIGS Propiedades comprendemos que la b\u00fasqueda de suelo para proyectos comerciales requiere una visi\u00f3n t\u00e9cnica que va m\u00e1s all\u00e1 de la simple intermediaci\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n\n\n\n

          Acompa\u00f1amos a desarrolladores, fondos de inversi\u00f3n y cadenas comerciales en la originaci\u00f3n, estructuraci\u00f3n y evaluaci\u00f3n preliminar de macrolotes y terrenos estrat\u00e9gicos<\/strong>, entregando la informaci\u00f3n t\u00e9cnica necesaria para acelerar sus decisiones de inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

          Contacta a nuestro equipo para evaluar oportunidades de suelo o gestionar la venta estrat\u00e9gica de su pa\u00f1o.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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